שוק הנדל"ן של דובאי שובר שיאים – והטכנולוגיה מאחורי זה מפתיעה

שוק הנדל"ן של דובאי רשם במאי שיא חדש במונחי מכירות – לא רק במספרים האבסולוטיים, אלא גם בהקשר הרחב יותר: רגולציה, טכנולוגיה ושינויים מבניים בשוק.

שוק הנדל"ן של דובאי שבר שיאים בחודש מאי – לפי נתונים שפרסמה פלטפורמת Property Finder, עם עסקאות בהיקף של כ־18.2 מיליארד דולר, כמעט 19 אלף עסקאות בסך הכול. זה לא רק הרבה יותר ממה שהיה לפני שנה, אלא גם מעיד על שינוי עמוק שמתרחש מתחת לפני השטח.

יותר ויותר גורמים בשוק מתחילים להשתמש בטכנולוגיה שמאפשרת "לחלק" דירה לחלקים קטנים, שכל אחד מהם נמכר כטוקן דיגיטלי – מה שנקרא טוקניזציה. המשמעות? לא צריך יותר לקנות נכס שלם כדי להשקיע בנדל"ן – אפשר לרכוש רק חלק קטן ממנו, ממש כמו שמחזיקים מניה בחברה.

הנתונים מגלים כי הגידול הגיע משני צדי השוק: גם בפרויקטים חדשים שנמכרו על הנייר, וגם בדירות ובנכסים קיימים שנמכרו מיד שנייה. שוק הפרויקטים החדשים רשם קפיצה יוצאת דופן של יותר מפי ארבעה בהשוואה למאי שנה שעברה, ואילו שוק היד השנייה עלה בכ-21%.

המגמה הזו אינה מקרית. השוק בדובאי הופך לנזיל יותר, פעיל יותר ומגוון יותר – כל אלה הם תנאים בסיסיים שמאפשרים כניסה של מודלים חדשים לרכישה והשקעה בנדל"ן, בראשם טוקניזציה.

אז איפה הקריפטו נכנס?

לצד העלייה הגדולה במכירות, יותר ויותר חברות בדובאי מתחילות להשתמש בטכנולוגיה חדשה שנקראת "טוקניזציה". כמו שהוסבר לפני כן, זה כמו לקחת דירה ולחלק אותה ל-1,000 חתיכות – כל אחד יכול לקנות חלק, אפילו קטן מאוד וככה גם משקיעים שאין להם מיליון דולר פנויים יכולים להיכנס לשוק הנדל"ן.

סקוט ת'יל, מנכ"ל-שותף בפלטפורמת טוקניזציית הנכסים Tokinvest, מסביר את הקשר הישיר בין השגשוג של השוק המקומי לבין אימוץ טכנולוגיית הטוקניזציה. לדבריו, "כששוק רושם עסקאות בשווי של 60 מיליארד דירהם (מטבע מקומי) בחודש, זו עדות לשוק נזיל ודינמי שמוכן לחדשנות.

וזה בדיוק מה שטוקניזציה מציעה – דרך חדשה להחזיק ולהשקיע בנדל”ן, שלא הייתה זמינה בעבר. "אבל ת'יל לא רואה בטוקניזציה רק תגובה לתנאי השוק – אלא מנוע צמיחה בפני עצמו. "היא לא תתלווה לשיא הבא – היא תעזור לייצר אותו," הכוונה זה לא שיתחיל גל השקעות גדול ושהטוקניזציה תצטרף אליו – אלא שהיא תהיה הסיבה שגל כזה יתחיל. הוא מוסיף ומדגיש את הפוטנציאל בשווקים מקומיים ובינלאומיים לרכישת חלקים קטנים יותר בנכסים גדולים – תהליך שיכול להפוך השקעה בנדל"ן לנגישה הרבה יותר.

הרגולטור מצטרף – וגם מגזר הפיננסים

לצד הגידול בפעילות ובעניין המשקיעים, גם הרגולציה המקומית מתעדכנת בהתאם. בתחילת מאי, שלוש שחקניות מרכזיות – קבוצת MAG, MultiBank Group –  ברוקר ענק למסחר במט"ח, סחורות, מניות ומטבעות קריפטו וספקית הבלוקצ'יין Mavryk  – חתמו על הסכם בשווי 3 מיליארד דולר להטמעת פרויקטי נדל"ן יוקרתיים על גבי בלוקצ’יין.

בהמשך החודש, רשות הנכסים הווירטואליים של דובאי (VARA) עדכנה את הקווים המנחים שלה כך שיכללו טוקניזציה של נכסים מהעולם האמיתי (RWA). עורכת הדין אירינה הייוור ל-Cointelegraph כי מדובר במהלך שמסיר את הערפל הרגולטורי ומאפשר למנפיקים ולבורסות לפעול בצורה ברורה.

ולבסוף, ב-25 במאי הכריזו שלושה גופים ממשלתיים – מחלקת הקרקעות של דובאי, הבנק המרכזי של איחוד האמירויות וקרן העתיד של דובאי – על פלטפורמה חדשה להשקעה בנדל”ן באמצעות טוקנים. המערכת תאפשר רכישת מניות דיגיטליות בנכסים מוכנים בדובאי, כחלק ממהלך אזורי ראשון מסוגו.

דובאי לא רק עוקבת אחרי מגמות עולמיות – היא מבקשת להוביל אותן. המהלך המשולב של המגזר הפרטי, הרגולטור והמערכת הממשלתית משרטט כיוון ברור: השקעה בנדל"ן כבר לא חייבת להיראות כמו בעבר. עם רגולציה תומכת, פלטפורמות מתקדמות וטכנולוגיה שמנגישה את השוק גם למשקיעים קטנים, דובאי מציבה את עצמה בחזית של מהפכה שקטה – אבל מאוד מוחשית – בדרך שבה נדל"ן נקנה, נמכר ומוחזק במאה ה‑21.