שוק הנדל"ן העולמי עשוי לעבור שינוי דרמטי בעשור הקרוב, עם טוקניזציה (הפיכת נכסים מוחשיים, כמו נדל"ן, לייצוגים דיגיטליים הנסחרים על גבי בלוקצ'יין) בהיקף של למעלה מ-4 טריליון דולר עד שנת 2035 – כך לפי תחזית חדשה שפרסם מרכז השירותים הפיננסיים של דלויט. הדוח, שפורסם ב-24 באפריל, צופה צמיחה שנתית ממוצעת (CAGR) של מעל 27%, כשהיקף השוק בשנת 2024 מוערך בפחות מ-300 מיליארד דולר בלבד.
המשמעות היא שינוי מהותי באופי ההשקעה בנדל"ן: מעבר מהחזקת נכסי נדל"ן באופן ישיר ומלא, להחזקה דיגיטלית של חלקים מהנכס באמצעות טכנולוגיית בלוקצ'יין. המהלך עשוי להוריד חסמי כניסה, לאפשר גמישות השקעתית, ולפתוח את התחום למשקיעים פרטיים שמעולם לא חשבו שיוכלו להחזיק חלק מבניין משרדים בלב עיר גדולה. אך יחד עם האופטימיות, קיימים גם סימני שאלה מהותיים בנוגע ליישום רחב היקף של טכנולוגיה זו.
נכסים חדשים, דרישות חדשות
"נדל"ן עובר טרנספורמציה עמוקה," הסביר כריס יין, מייסד שותף של רשת Plume, המתמחה בנכסים מהעולם האמיתי (RWA) על בלוקצ'יין. לדבריו, בנייני משרדים לשעבר מוסבים כיום למרכזי דאטה מבוססי בינה מלאכותית, מרכזים לוגיסטיים וקהילות מגורים יעילות אנרגטית.
המגמות הללו לא רק משנות את סוג הנכסים הקיימים, אלא גם את אופי ההשקעה בהם. המשקיע המודרני לא מסתפק יותר בהחזקת נכס לטווח ארוך – הוא מחפש גישה מותאמת אישית לפרויקטים בעלי פוטנציאל צמיחה מואץ, עם אפשרות להיחשף לאפיקים מתקדמים ומגוונים באמצעות השקעות קטנות יחסית.
יציבות בתקופות של חוסר ודאות
מגמות מאקרו-כלכליות, כמו מגבלות סחר בארה"ב תחת ממשל טראמפ, דחפו משקיעים לחפש מקלט בנכסים מוחשיים המונפקים על גבי בלוקצ'יין. חוקר בכיר בחברת IntoTheBlock, חואן פליסר, ציין כי גם מטבעות יציבים וגם נכסי RWA הפכו לאופציות מועדפות בעת חוסר יציבות גלובלית.
במקביל, נרשמה עלייה משמעותית במחזורי המסחר בנכסים דיגיטליים מגובי ערך, כאשר טוקניזציה של זהב, למשל, חצתה רף של מיליארד דולר במסחר יומי באפריל האחרון. זהו סימן ברור לכך שהמשקיעים רואים בנכסים טוקניזיים לא רק חדשנות טכנולוגית, אלא גם אפיק אמיתי להגנה על ההון בזמני משבר.
האתגרים הרגולטוריים בדרך
על אף האופטימיות, לא כל השחקנים בשוק משוכנעים שהנדל"ן הוא היעד הנכון לטוקניזציה. "היום מה שהכלכלה האונצ'יינית באמת צריכה הוא נכסים נזילים יותר," אמר מייקל סוננשיין, מנכ"ל התפעול של Securitize, במהלך שבוע הבלוקצ'יין בפריז.
רגולציה נותרת אתגר מרכזי בדרך להרחבת תחום הטוקניזציה, במיוחד כאשר מדובר בנכסים מוחשיים מורכבים דוגמת נדל"ן. עם זאת, כריס יין טוען שהיסטורית, ההתפתחות הטכנולוגית תמיד הקדימה את החקיקה – והמקרה הזה אינו יוצא דופן. התאמת מוצרים לסטנדרטים גלובליים, לדבריו, תהיה קריטית כדי לאפשר גידול אמיתי ומבוזר בתחום.
